פרוספקט פרסומי

קראו את פסק הדין הבא:

השופט ת' אור

עיקרי העובדות והמחלוקת

1. המערערים רכשו מאת המשיבה (יזמית פרויקט גן העיר) דירות פאר במגדל מגורים בתל-אביב, הידוע בכינויו "מגדל גן העיר". לקראת רישום מגדל גן העיר כבית משותף, הגישה המשיבה ללשכת המקרקעין את תשריט הבית, שבו תואר המבנה על יחידות הדיור שבו, וכן צוינו בו השטחים המהווים את הרכוש המשותף ואלה אשר הוצאו מתוכו.

לאור הגשת התשריט, התעוררה מחלוקת בין המשיבה למערערים בנוגע לשטחים מסוימים בבניין, אשר לטענת המשיבה הוצאו מן הרכוש המשותף, ולמערערים אין כל זכות בהם על-פי המפרט הטכני שצורף לחוזה, המוסכם בין הצדדים, ואילו לטענת המערערים נשארו השטחים בגדרו, ויש להשאירם בו, או שהוצמדו לדירות אשר רכשו מהמשיבה.

לאור מחלוקת זו, הגישו המערערים תובענה לבית-המשפט המחוזי, שלפיה התבקש לקבוע על-פי חוזי המכר ועל-פי מסמכים נוספים אשר נחתמו בין המערערים לבין המשיבה, את זכותם בשטחים שונים אשר בבית המשותף. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשלושה שטחים: (א) שלושה מחסנים וחדר נוחיות אשר ממוקמים בקומת הכניסה; (ב) החדרונים הסמוכים לכל אחת מהדירות, המכילים את מתקני מיזוג האוויר; (ג) גג הבניין, על שלושת מפלסיו השונים: המפלס הראשון שעליו ממוקמים מגדלי קירור, המפלס השני הממוקם מעל ברכת השחייה והמפלס השלישי המכסה את "גרעין" הבניין.

2. בית-המשפט המחוזי קבע, כי המחסנים וחדרי הנוחיות אינם חלק מהרכוש המשותף. עם זאת הציע כי הצדדים יגיעו להסדר שלפיו תינתן למערערים או לנציגם אופציה לרכישת אותן יחידות, ובלבד שאופציה זו תמומש תוך שישה חודשים ממועד קביעת שמאי את שווי היחידות. לעניין הגג נפסק כי יש להבחין בין שלושת המפלסים המרכיבים את גג הבניין. בעוד שהמפלס התחתון שעליו מוצבים מגדלי הקירור לא הוצא מגדרו של הרכוש המשותף, הרי שהן המפלס העליון המכסה את "גרעין" הבניין והן הגג המצוי מעל ברכת השחייה הוצאו מגדרו ונשארו בבעלות המשיבה. לגבי

חדרוני מיזוג האוויר נקבע כי הם נמכרו לקונים כחלק מן הדירות, ואינם עוד בבעלות המשיבה.

על החלטה זו של בית-המשפט המחוזי הוגשו ערעור וערעור שכנגד. המערערים טוענים כנגד החלטתו של בית-משפט קמא, שלפיה המחסנים, חדרי הנוחיות ומפלס הגג שמעל ברכת השחייה אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף. לעומת זאת המשיבה מערערת על הקביעה העובדתית של בית-המשפט המחוזי, שלפיה המחסנים וחדר הנוחיות מהווים חלק פונקציונלי הכרחי בתפקודה של קומת הכניסה, כי המחסנים נועדו לשמש את הדיירים וכי חדר הנוחיות נועד לשמש את השומר שבקומת הכניסה ואת דיירי הבית המזדמנים. כמו כן מערערת היא על הקביעה כי חדרוני מיזוג האוויר מהווים חלק מהדירות שאותן הם משרתים.

3. סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מגדיר את המונח "רכוש משותף" כדלקמן:

"'רכוש משותף' – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

המגמה המקובלת בפסיקה היא שכאשר קבלן מבקש להוציא חלק מהרכוש אשר נחשב כמשותף, עליו לעשות זאת באופן ברור ומפורש, בלשון שאינה משתמעת לשני פנים (ראה ר"ע 310/84 ברעלי נ' מדינת ישראל [1]).

דברים ברוח זו נאמרו, בין היתר, גם בע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על
המרשם [2]:

"כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט, מאידך גיסא. הווה אומר, המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשותף זקוק כאמור להסכמת כל בעלי הדירות, ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף, אלא אם נאמרו הדברים מפורשות וברורות"
(שם [2], בעמ' 810-811).

4. בענייננו, כלל המפרט הטכני, אשר צורף לחוזי המכר, הוראה המוציאה רכוש מסוים מגדר הרכוש המשותף, ומשאירה אותו בידי הקבלן. תחילה, קובע סעיף 1 לפרק ג' הוראה זהה לזו שבסעיף 54 לחוק המקרקעין, המציינת מה נכלל בגדרו של הרכוש המשותף. לאחר מכן בא סעיף 2, אשר הוראותיו הצריכות לענייננו הן אלה:

"2.   כל הנכסים והשטחים המפורטים להלן לא ייכללו ברכוש המשותף...:

...

ג.   כל המחסנים, לרבות כל השטחים שבמפלס +12 למעט הגרעין...

...

ט. גג הבניין".

לאור סעיפים אלה תיבדק להלן שאלת מעמדם הקנייני של כל אחד מהשטחים המצויים במחלוקת בין בעלי-הדין.

גג הבניין

5. סעיף 2(ט) לעיל מוציא מגדר הרכוש המשותף את "גג הבניין". השאלה העומדת במחלוקת בין הצדדים היא איזה משלושת מפלסי הגג בבניין כלולים בהגדרת המונח "גג" שבסעיף 2(ט). כתב-הערעור צמצם את המחלוקת רק למפלס הגג שמעל ברכת השחייה. על-מנת להכריע בסוגיה, יש לפרש את חוזה המכר ואת המפרט הטכני המצורף לו. הכלל שבסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי את החוזה יש לפרש לפי אומד-דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה עצמו, ואם אינו משתמע ממנו – מתוך הנסיבות שאפפו את כריתתו. כך גם כשמבקשים אנו לברר את כוונת הצדדים לעניין פרשנותו של המונח "גג" בענייננו (בשאלה דומה של פרשנות שבה התעוררה השאלה לאיזה ממפלסי הגג מכוון המונח "גג", דנתי בע"א 1121/91 משולם נ' נמני [3]).

לחוזי המכר קדמה הצגת פרוספקט שכותרתו "מראה פרספקטיבי [של בניין המגורים – ת' א']", אשר כלל ציורים של שטחים שונים בבניין והדגים את השימוש בהם. כמו כן כלל הפרוספקט פירוט מילולי של אלמנטים שונים בבניין המגורים ושל הפונקציה שהם ממלאים, לדוגמה: "אולם כניסה (לובי) מפואר, עם ריצוף וציפוי שיש.

שמירה ומודיעין 24 שעות ביממה"; "חניה – איזור חניה פרטי – תת קרקעי ונפרד ובלעדי לדיירי המגדל"; "ריצוף – ריצוף שיש בחדר המגורים, קרמיקה תוצרת חוץ במטבח ובחדרי השירותים. שטיחים מקיר לקיר בחדרי השינה". פירוט נוסף ניתן גם לגבי המעליות, ברכת השחייה, כניסות לדירות, אחזקה, חלוקה פנימית, חלונות, תריסים, ארונות מטבח, סידורים סניטריים, טלפון פנים ומיזוג אוויר. לעניין ברכת השחייה הציג "המראה הפרספקטיבי" איור של הברכה, כשמעליה גג נפתח ועליו שמשייה ושתי דמויות חשופות (ככל הנראה בבגדי ים). לאיור זה צורף בפרוספקט תיאור מילולי הקובע: "בריכת שחיה ומועדון בריאות – בראש המגדל בריכת שחיה מחוממת, גג נפתח ומשטח שיזוף עילי" (ההדגשה שלי – ת' א').

אין ספק, כי הפרוספקט בא כדי למשוך קונים פוטנציאליים לרכוש דירות בבניין הפאר בשל הפונקציות האטרקטיביות שבו, וכי הוא יצר בהם את הציפייה שמצגים מושכים אלה יבואו לידי מימוש. אולם השאלה הצריכה לענייננו היא מה תוקפו המשפטי של פרוספקט זה.

עניין זה נדון בפסק-הדין בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ [4]. באותו עניין היה מדובר בפרוספקט מפורט מאוד, אשר הציג את שטח הדירות. לגביו נקבע, כי מאחר שאת חוזה המכר יש לפרש על-פי אומד-דעתם של הצדדים, הרי שהפרוספקט מהווה מעין הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור. עם זאת, מאחר שנכתבה הערת הסתייגות כי הפרטים בפרוספקט "אינם מחייבים את החברה" (הוראה המופיעה גם בענייננו), הופכת היא את ההצעה להזמנה לנהל משא ומתן, כך שהפרוספקט אינו מונע מהחברה להציע במהלך המשא ומתן הצעה אחרת. השופטת דורנר מדגישה באותו עניין, כי "עם זאת, לתנאים המצוינים במסגרת הצעה לפתיחת משא-ומתן נפקות משפטית במובן זה שאם בסופו של דבר נכרת חוזה ובמשא-ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא-ומתן, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה" (שם, בעמ' 834). השופטת דורנר מפנה, בין היתר, גם לספרם של ד' פרידמן, נ' כהן חוזים (כרך א) [5], בעמ' 524-527, שבו נאמרו דברים ברוח דומה:

"החוזה הנספח הופעל לא רק לשם הטלת אחריות בשל מצג שווא אלא גם להטלת אחריות על צד שהתכחש להבטחה שניתנה בשלבי המשא ומתן ואשר לא הפכה באופן פורמלי לחלק מהחוזה. כאשר ברור שאותה הבטחה הניעה כריתתו של החוזה, התייחסו בתי המשפט להבטחה כאל הבטחה חוזית, הכלולה בחוזה מיקדמי לחוזה הפורמלי, ומהווה לו בסיס. כך שימש החוזה הנספח כלי לצמצום השימוש לרעה בחופש שמותירים כללי המשחק החוזיים" (שם, בעמ' 525-526).

זאת ועוד: השופטת דורנר מוסיפה, כי "יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים הגונים וסבירים" (שם [4], בעמ' 834) וכי מכלל פרשני זה יש להסיק שכאשר לא ציין חוזה הרכישה אחרת משצוין בפרוספקט, הכוונה הייתה כי מצג זה שעל-פיו שווקו הדירות, יהפוך לחלק מן התנאים המוסכמים.

דברים אלה יפים אף בענייננו. לכן השאלה היא, אם אמנם שינה הקבלן את ההצעה שהייתה בפרוספקט במסגרת חוזה המכר והמפרט הטכני. נראה לי, שיש לענות לשאלה זו בשלילה. זאת, לאור הגדרתו הכללית והמעורפלת של המונח "גג" בסעיף 2, ולאור מגמת הפסיקה, כמוזכר לעיל, בעניין פרשנות תניות המוציאות רכוש מגדרו של הרכוש המשותף.

המסקנה שאליה הגעתי מתיישבת גם עם ההלכה הקובעת כי חוזים המנוסחים באופן רב-משמעי יש לפרשם לרעת מנסחם. על-כן מסקנתי היא כי מפלס הגג הממוקם מעל ברכת השחייה מהווה חלק מהרכוש המשותף.

מחסנים וחדרי הנוחיות בקומת הכניסה, +9

6. לטענת המשיבה, לא נועדו המחסנים וחדרי הנוחיות בקומת הכניסה, +9, לשימושם של כל דיירי הבניין, אלא שייכים הם למשיבה, ומאחר שחברת האחזקה, המטפלת באחזקת הבית, נמצאת בבעלותה, מצאה היא (המשיבה) לנכון להשתמש במחסנים אלה לאחסון חומרי הניקוי. לעומתה, קבע בית-משפט קמא, כי יחידות אלה "מבחינת השימוש נועדו לצרכי הדיירים כולם, והם מהווים חלק פונקציונאלי הכרחי בתפקודה של קומת הכניסה (לובי) בה מצוי דרך קבע שומר ומשגיח. חדר השירותים נועד לצרכי השומרים ולדיירי הבניין המזדמנים, הממתינים למעלית. גם שלושת המחסנים מיועדים לצרכי הבית, דהיינו אחסנת חומרי נקיון ומכשירי ניקיון לשימושה של חברת האחזקות".

על קביעות אלה מערערת המשיבה, אך אין להתערב בקביעתו העובדתית של בית-משפט קמא. לאור מימצא עובדתי זה, נקודת המוצא היא שיש לראות במחסנים ובחדר הנוחיות חלק מהרכוש המשותף. מסקנה זו נתמכת הן בהגדרת סעיף 52 לחוק המקרקעין והן בסעיף 1 לפרק ג' של המפרט הטכני, שלפיהם מהווה הרכוש המשותף, בין היתר: "...כיוצא באלה המיועדים לשמש את כל הדירות או את מרביתן,

אפילו אם הן בתחומי דירה מסוימת, להוציא את כל המפורט בסעיף 2 להלן..." (ההדגשות שלי – ת' א').

על-כן יש לברר אם המשיבה הוציאה יחידות אלה, מפורשות, מגדרו של הרכוש המשותף בבניין. סעיף 2(ג) מוציא מן הרכוש המשותף את "כל המחסנים, לרבות כל השטח במפלס +12 למעט הגרעין". לשם הכרעה במעמדם הקנייני של היחידות נפריד בין המחסנים לחדר הנוחיות.

בעניין המחסנים התגלעה מחלוקת בין המשיבה למערערים באשר לפרשנות הסעיף, שכן הוא ניתן על-פי מילותיו לשתי פרשנויות שונות. האחת, כי הכוונה היא רק למחסנים המצויים במפלס +12; השנייה, כי הכוונה היא לכל המחסנים בבניין.

לדעתי, יש לפרש סעיף זה באופן המוציא את כל המחסנים בבניין מגדר הרכוש המשותף. כלומר, סעיף 2(ג) מוציא מגדר הרכוש המשותף את כל מחסני הבניין, ולכך מיתוספת גם הוצאת שטחו של מפלס +12 למעט הגרעין שבו. תימוכין לכך ניתן למצוא במפרט הטכני המצורף לחוזה של בני-זוג מיכאלי, שאחד מהם נמנה עם המערערים בתיק זה (מוצג ת/3 בתיק בית-המשפט המחוזי, אשר הובא בעניין אחר). במפרט זה סעיף 2(ג) למפרט הטכני הוא בנוסח שונה. נוסח זה קובע, כי במסגרת הרכוש שהוצא מן הרכוש המשותף יוצאו: "ג. כל המחסנים..." ללא כל תוספת באשר לשטחים שבקומה +12. אין ספק, כי סעיף זה מתכוון לכל המחסנים בבניין. לעומת זאת, במפרט הטכני אשר הובא בפני בית-המשפט כנושא המחלוקת בערעור, מנוסח אותו סעיף של המפרט בגירסה המוכרת לנו, ולפיה "כל המחסנים, לרבות השטח..." הוצאו מהרכוש המשותף. משמעותם הפשוטה של דברים, לאורם של שני נוסחי המפרט, היא, שהשטח במפלס +12 בא בנוסף למחסנים שברישה.

מסקנה זו עולה גם מהוראה אחרת בחוזי המכר שעליהם חתמה המשיבה עם המערערים. מחוזי המכר עם הדיירים עולה, כי הן המחסנים והן מקומות החניה ניתנים לרכישה נפרדת מאת המשיבה. סעיף 2 לחוזה הרכש קובע כך:

"...אם הקונה לא רכש מקום חניה או מחסן, לפי הפירוט שבנספח 'א', יתייחס הביטוי 'הדירה' רק למה שהוא רכש בפועל על פי נספח 'א'".

לצורך רכישה מעין זו אין המחסנים יכולים להוות חלק מן הרכוש המשותף, והם חייבים להיות ברשותה של המשיבה. המשיבה אינה יכולה למכור מחסנים המהווים

חלק מן הרכוש המשותף. מכאן, שבעת הרכישה היה ברור הן לרוכשי הדירות והן לקבלן, כי על-מנת להשתמש במחסן כלשהו מן המחסנים המצויים בבניין יהיו הדיירים צריכים לרכוש אותם או לשלם בעבור השימוש בהם. בהתאם לפרשנות זו הוצאו החניות מגדר הרכוש המשותף באופן ברור, ועל כך אין חולק, ולכן יש לפרש את הסעיף כמוציא גם את כל המחסנים מגדר הרכוש המשותף.

לאור כל האמור לעיל, המסקנה היא שהמחסנים הם בבעלות המשיבה ואינם מהווים חלק מהרכוש המשותף. לאור תוצאה זו הייתי חוזר ומציע לצדדים לפתור את הסכסוך בדרך אשר אותה הציע בית-המשפט המחוזי, שלפיה תעמיד המשיבה את המחסנים האמורים למכירה למערערים בתנאים אשר הוצעו על-ידיו.

לעניין חדר הנוחיות – חדר זה אינו מהווה מחסן, ואין שום הוראה המוציאה אותו מגדר הרכוש המשותף. באין הוראה כזאת, נשאר חדר הנוחיות חלק מהרכוש המשותף של כלל הדירות.

חדרוני מיזוג אוויר

7. חדרוני מיזוג האוויר הם חדרונים קטנים, המצויים בצמידות לכל אחת מן הדירות, ואשר בהם מצויים מתקני מערכת מיזוג האוויר של כל אחת מהן. מתקנים אלה ממלאים כמעט את כל חלל החדר, ופרט לשימוש זה לא ניתן לעשות כל שימוש אחר באותו חדרון. המחלוקת הניטשת בין הצדדים היא אם כל חדרון כזה מהווה חלק מהדירה הנושקת לו, או שמא מהווה הוא חלק מרכושה של המשיבה. על-מנת להכריע בסוגיה, נדרשנו שוב למסמכי הרכש של הדירות. העולה ממסמכים אלה תומך בהחלטתו של בית-המשפט המחוזי, שלפיה החדרונים מהווים חלק מהדירה הנמכרת. במפרט הטכני מתוארים חדרוני מיזוג האוויר כחלק מהדירה פעמים מספר: בפיסקה המכותרת "תיאור הדירה" נאמר, כי היא כוללת "חדר דיור, חדר שינה, פינת אוכל, מטבח, 2 חדרי אמבטיה, בית שימוש, חדר שירותים, חדר ארונות, חדר מיזוג אויר, חדרים לכל צורך אחר" (ההדגשה שלי – ת' א'). גם בפיסקה המפרטת את עבודות הנגרות בחלוקה הפנימית של הדירות מצוין החדרון כחלק מהדירה. גם מסמכים אחרים שהובאו במסגרת תיק זה אינם תומכים בגירסת המשיבה כי חדרונים אלה נשארו בבעלותה. בית-המשפט המחוזי מבסס את קביעתו על האמור לעיל, על מסמכים נוספים שהובאו בפניו ועל העובדה שגם אם יירשם כל חדרון כזה בבעלותה של המשיבה לא יהיה לכך כל ערך כלכלי.

לעניין טענת המשיבים כאילו מהווים חדרונים אלה מחסנים, הרי שאין לה על מה שתסמוך. חדרונים אלה לא יועדו להוות מחסנים, לא הוצגו ככאלה, והם גם אינם משמשים כמחסנים מבחינה פונקציונלית. ההוראה המוציאה את המחסנים מגדר הרכוש המשותף איננה חלה על חדרונים אלה, באשר אלה מהווים כל אחד מהם חלק מן הדירה שאותה הוא משרת.

לאור כל זאת, מאמץ אני את קביעתו של בית-המשפט המחוזי, כך שהחדרונים ייחשבו כרשומים על שם בעלי הדירות – כל חדרון כחלק מהדירה שאותה הוא משרת.

סוף דבר

8. אשר-על-כן, הוחלט כי דין הערעור להתקבל באופן חלקי, כך שמפלס הגג שמעל ברכת השחייה וחדר הנוחיות שבקומת הכניסה מהווים חלק מהרכוש המשותף.

הערעור שכנגד נדחה.

המשיבה תישא בהוצאות המערערים בערעור זה בסך 15,000 ש"ח.

הנשיא א' ברק

     אני מסכים.

המשנה לנשיא ש' לוין

אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אור.