שתיקה כמצג שווא

קראו את פסק הדין הבא בנושא מצג שווא שעלול להיוצר עקב אי גילוי עובדות:

"ואולם יש ובעת ההתקשרות לא נאמרו דברים אשר בנסיבות המקרה היה מקום לומר אותם על-מנת שתתקבל תמונה מלאה ושלמה של העובדות העשויות להשפיע על אחד הצדדים לאותה ההתקשרות או על המחיר או על תנאי ההתקשרות. במקרה כזה לא תעמוד הטענה כי כל אשר נאמר הוא אמת וכי לא הוצגו דברים שבשקר יסודם. החובה הולכת הרחק מזה - וכאשר על-פי הנסיבות יש לצפות שמלבד הדברים והתיאורים שנאמרו היה מקום לומר דברים שמבחינת העסקה יש להם חשיבות - כי אז יתכן ושתיקה ואי-גילוי כל הפרטים מעוותת את התמונה בכללותה והעלמת אותם פרטים על-ידי שתיקה יוצרת מצג-שוא."

פסק-דין

 השופט בייסקי: 1. על-פי הסכם עם המערערות רכשו המשיבים בשנת 1968 חנות בבית שהיה בבנייתו. נאמר בהסכם כי הבית נבנה על-ידי מערערת מס' 1 על מגרש שברחוב החשמונאים 95 בתל-אביב הידוע כחלקה 34 בגוש 7100 שלגביו רכשה מערערת מס' 2 זכויות חכירה.

בסעיף 10 של ההסכם התחייבו המערערות (שכונו בו "המוכר") דלקמן: "המוכר מתחייב לא למכור, להשכיר, להחכיר, למסור או להרשות השימוש בכל חלק אחר של הבנין למטרת סטקיה, אספרסו, בית קפה, מסעדה, והגבלה זו תוכלל בכל החוזים עם כל רוכשי יתר חלקי הבנין ותירשם גם בתנאים המיוחדם שירשמו בספרי האחוזה".

ואמנם עם שניים אחרים שר רכשו מהן חנויות בבנין נכלל תנאי מגביל כזה האוסר שימוש באותן החנויות למטרה האסורה.

 לאחר השלמת בניית הבית פתחו בו המשיבים עסק של סטקיה וניהלו אותו. לימים נפתחה בחלק אחר של הבנין מסעדה אחרת בשם "הראל". רק אז הוברר למשיבים כי אותו חלק הבנין שבו מצויה המסעדה בנוי על חלקה אחרת שמספרה 35 בגוש 7100. לטענת המשיבים נפגע עסקם על-ידי המסעדה הנוספת באותו בנין עד כי נאלצו למכור הסטקיה ובתביעה שהגישו לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב תבעו מהמערערים דמי נזק בסך 25,000 לירות, בגין הפרת תנאי מפורש בהסכם, ולחלופין בגין מצג-שוא. הנשיא התורן המכובד אשר דן בתביעה הגיע למסקנה כי אכן גרמו המערערות למצג-שוא על-פי הנסיבות שבהן נעשתה העסקה עם המשיבים וחייב המערערות בתשלום סך 15,000 לירות בתוספת ריבית והוצאות. מכאן הערעור.

 2.   מבחינת הנסיבות יש לציין הממצאים הבאים:

החלקה האחרת שמספרה 35 והגובלת עם זו של המערערות אכן שייכת לקבלן אחר בשם ברנוביץ. לשם ניצול טוב יותר שלשתי החלקות וכנראה גם לפי דרישת העיריה תכננו המערערות הבית יחד עם הקבלן האחר. מהנדס אחד ערך את התכניות המשותפות עבור השניים ובצורה שלשני החלקים מצוי רק חדר מדרגות אחד, כך שלפחות מבחינה חיצונית מהווה המבנה כולו יחידה אחת; גם מטעם העיריה ניתן לבנין כולו מספר אחד, רחוב החשמונאים מס' 95; ולא רק התכנון היה משותף אלא גם הבניה. אותם הפועלים ואותם קבלני-המשנה ביצעו את העבודות בכל הבנין והמערערות התחלקו בהוצאות עם הקבלן האחר בהתאם לקביעתו של המהנדס המשותף. על כך העיד הן מנהל המערערות והן מנהל העבודה של הקבלן ברנוביץ. מבחינת הפיקוח נעשה הדבר כנראה על-ידי כל קבלן באגף משלו וכמובן כל אחד מהם מכר הדירות והחנויות שנבנו על החלקה השייכת לו. מסעדת "הראל" מצויה בחלקתו של ברנוביץ ונמכרה על-ידו.

 בית-משפט קמא דחה טענת מנהל המערערות כי בקשר לעריכת הסכם מכירת החנות עם המשיבים הוא אמר להם כי הבנין מוקם על שתי חלקות; שאחת מהן שייכת למישהו אחר, וכי מכך היה על המשיבים להבין שההתחייבות המגבילה שבסעיף 10 בהסכם מצטמצמת רק לאגף אחד של הבנין.

 בהסכם הרכישה של המשיבים נאמר אמנם כי מצורפת לו מפה עם תיחום החנות - אולם שני בעלי-הדין לא מצאו נספח זה. רק לשטר החכירה לפיו נרשמה החנות בלשכת רישום מקרקעין צורף תרשים; זהו תרשים של הבנין כולו על שני אגפיו וגם עליו לא מצויין כי מחציתו בנויה על חלקה 34 והאחרת על חלקה 35 - והוא מראה יחידת בנין אחת.

 3. מאחר והמשיבים ראו כי הולך ומוקם בנין אחד בכל שלבי הבניה, ומלבד מספר החלקה צויין בהסכם שהוא נבנה ברחוב חשמונאים מס' 95, היה יסוד לאמונתם כי ההתחייבות שבסעיף 10 להסכם מתייחסת למבנה כולו כפי שהוא נבנה. ואכן קבע הנשיא התורן המכובד "כי בנסיבות הענין גרמו הנתבעים (המערערות לפנינו) למצג-שוא כלפי התובעים (המשיבים) והביאו את התובעים לחשוב כי התנאי המגביל המופיע בסעיף 10 להסכם אמור בכל חלקי הבנין הבנוי על חלקות 64 ו-65 (אלה מספרים חלופיים) גם יחד אשר שתיהן מהוות בנין אחד המצוי ברחוב החשמונאים 95 תל-אביב".

 אם אמנם מוצדקת מסקנה זו, ברור הוא כי מצג-שוא המיוחס למערערות נובע משתיקתן ועל שלא גילו אזני המשיבים בצורה מפורשת כי ההתחייבות שהן מתחייבות בסעיף 10 להסכם מצומצמת למחצית הבנין המוקם משום שהמחצית האחרת שייכת למאן דהוא.

 כידוע אין שתיקה כשלעצמה יוצרת מצג-שוא ובוודאי לא מצג-שוא

 בתרמית. ‎(CHITTY, ON CONTRACTS, 23RD ED., P. 127, 267; CHESHIRE - FIFOOT'S

 LAW OF CONTRACTS, 8TH ED., P. 247 צלטנר, חוזים, חלק כללי, כרך 1, ע' 499).

ואולם יש ובעת ההתקשרות לא נאמרו דברים אשר בנסיבות המקרה היה מקום לומר אותם על-מנת שתתקבל תמונה מלאה ושלמה של העובדות העשויות להשפיע על אחד הצדדים לאותה ההתקשרות או על המחיר או על תנאי ההתקשרות. במקרה כזה לא תעמוד הטענה כי כל אשר נאמר הוא אמת וכי לא הוצגו דברים שבשקר יסודם. החובה הולכת הרחק מזה - וכאשר על-פי הנסיבות יש לצפות שמלבד הדברים והתיאורים שנאמרו היה מקום לומר דברים שמבחינת העסקה יש להם חשיבות - כי אז יתכן ושתיקה ואי-גילוי כל הפרטים מעוותת את התמונה בכללותה והעלמת אותם פרטים על-ידי שתיקה יוצרת מצג-שוא.

 בספרו של KERR, FRAUD AND MISTAKE, 7TH ED., PP. 43, 45 נאמר:

If a man states a thing partially, he may make a false'

Statement as much as if he had misstated it altogether. Every word

He says may be true, but if he leaves out something which qualifies

It, he may make a false statement...there is misrepresentation if a

Man represents not the whole of the facts, but only a portion, and

."Omits what he ought to have known as a very material fact

 בדומה לכך דברים מצויים בצ'שייר ופייפוט, מהדורה שמינית, ע' 248, ולמעלה מהם בע' 247 אומר המחבר:

But a single word, or (i may add) a nod or a wink, or a shake of"

The head, or a smile from the purchaser intended to induce the vendor

To believe the existence of non-existing fact, which might influence

The price of the subject to be sold, would be sufficient ground for a

Court of equity to refuse a decree for a specific performance of the

".Agreement

 ובספרו של צלטנר הנ"ל בע' 500 נאמר בנדון: "חצי אמת יכולה להיות רועה משקר מלא. כשאדם מגלה טפח מן האמת, אך מכסה טפחיים, הרי עלולה התמונה הכללית להיות שונה לחלוטין מהמציאות".

 וזוהי גם ההלכה בארץ עוד בטרם נכנסו לתקפם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, וחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. ב-ע"א 44/66, 309,

 [1], מובאים בין יתר האסמכתאות דברי לורד BLACKBURN בענין, .‎BROWNLIE V

 ]CAMPBELL, (1880) [6:

Where there is a duty or an obligation to speak, and a man"

In breach of that duty or obligation holds his tongue and does not

Speak, and does not say the thing he was bound to say, if that was

Done with the intention of inducing the other party to act upon

Belief that the reason why he did not speak was because he has nothing

".To say, i should be inclined myself to hold that that was fraud also

 ואומר השופט הלוי (שם, [1], בע' 585) "מבחן האמת של מצג אינו מבחן ,האמת המילולית' של דברי המציג, אלא נכונותו המהותית של מצב הדברים שעל יסוד הצגתו

 משנה הניצג את מצבו. עיקר זה משתקף בלשון הלורד TUCKER במשפט [‎BRIESS, [7 בדברו על -

Misrepresentation (which) results from silence with regard...

To matters which if revealed would have rendered false statements

".Which  by  standing  themselves were literally true

 (וראה גם ע"א 133/67, [2]).

 4. האם היתה בנסיבות במקרה דנן חובה על המערערות לדבר ולהבהיר למשיבות כי בבנין המוקם רק המחצית שייכת להן וממילא אין הן יכולות להתחייב כי במחצית האחרת לא יימכר כל חלק לאותו סוג עסק שלמענו רכשו המשיבים החנות? התשובה לכך היא חיובית.

 עצם דרישת המשיבים לכלול בהסכם הסעיף 10 על ההתחייבויות הכלולות בו לא הותירה למערערות כל ספק כי קוני החנות מייחסים חשיבות מיוחדת כי לפחות בבנין זה לא ייפתח עסק מתחרה עם זה שלמענו הם רוכשים החנות. מהנסיבות כפי שנתבררו, ולאחר שגרסת המערערות נדחתה, עולה שהמשיבים לא יכלו לדעת כי הבנין מוקם על שתי חלקות סמוכות שכל אחת מהן בבעלות אחרת, כי כאמור נבנה הבנין כיחידה אחת, עם חדר מדרגות אחד, לפי תכנית אחידה, כשאותם הפועלים וקבלני-משנה מבצעים את הבניה כולה. ולא למותר הוא לציין כי הבעלות הרשומה על שתי החלקות היתה לעירית תל-אביב ולמערערת מס' 2 היתה רק זכות חכירה על אחת מהן; האמת לאמיתה, ובעיקר העובדה שהתכנון והבניה מבוצעים במשותף עם הקבלן ברנוביץ ותוך התחשבנות ביניהם ביחס להוצאות - היתה ידועה למערערות ולפי הנסיבות היו צריכות להבין שהא לא היתה ידועה למשיבים. בנסיבות כאלה ההתחייבות שבסעיף 10 להסכם היא מבחינת המשיבים רק אחיזת-עיניים ונוטעת בהם אמונת-שוא שאכן השיגו מטרתם, כשהאמת לאמיתה היא שונה. בנסיבות כאלה יש ויש חובה לדבר ולגלות כל האמת, שכן אחרת משתנה כל התמונה והמציאות היא אחרת לחלוטין מבחינת האינטרס הגלוי שמצא ביטויו בסעיף 10 להסכם. וזה איננו מצג-שוא בתום-לב אלא בתרמית.

 5. נטען מטעם המערערות כי לא היה מקום לפסוק למשיבים פיצוי או דמי נזק משום שגם לאחר שעמדו על המציאות ועל מצג-השוא לו טענו, הם לא ביטלו את ההסכם אלא בחרו לקיימו. הא ראיה כי העברת הזכויות על שמם בלשכת רישום המקרקעין נעשתה לאחר שכבר נפתחה מסעדת "הראל" - ובסופו של דבר הם מכרו את החנות לאחר.

 אין ההלכה על-פי הנטען.

 ב-ע"א 140/65, [3], אמר בית המשפט (שם, בע' 62): "רשאי הקונה לקבל את

 הטובין על כל המומים והמגרעות שבהם ולתבוע פיצויים (עיין BENJAMIN על מכר,

 מהדורה שמינית, ע' MAYNE ;988 על פיצויים, מהדורה 20, סעיף 39). לפיכך אין בשימוש או ב,דרך בעלים', שהקונה נוהג בממכר תוך ידיעת המום, משום ,השלמה' עם הפרתו". וממשיך בית-המשפט בע' 63: "אותה הלכה חלה על תביעת פיצויים מחמת תרמית לפי סעיף 34 לפקודת הנזיקים האזרחיים. הצד המרומה רשאי, בלי לבטל את החוזה, להפיק ממנו את התועלת האפשרית ולתבוע את הנזק שנגרם לו על ידי התרמית".

 כך גם נפסק ב-ע"א 133/67, [2]: "ברם, אין מניעה לכך שלמרות אותו מעשה של קיום החוזה יתבעו המערערים מאת המשיבים פיצויים על הנזק שנגרם להם עקב מצג התרמית של המשיבים, בצורת אבדן מלוא ההנאה שהגיעה להם לפי החוזה". ובענין זה נאמר בסוף פסק-הדין: "המסקנה הסופית היא איפוא, שלמערערים מגיעים פיצויים על הנזק שנגרם להם בשל מצג התרמית, אם כי הם לא ביטלו את החוזה אלא קיימוהו".

 (ראה גם: ע"א 253/62, [4]; ע"א 130/68, 139/68, [5].)

 6.   ועוד טענו המערערות כי לא היה כל בסיס למוד נזקיהם של המשיבים בסך 15,000 לירות, כפי שפסק להם בית-המשפט. נכון הוא כי שיעור הנזק לא נתברר במדוייק. בהסכם נקבע מחיר החנות בסך 68,000 לירות בלי לפרט. מנהל המערערות הודה כי מחיר זה היה גבוה בשיעור כ-30% לעומת חנויות אחרות באותו בית, אך לגרסתו נבע הבדל זה מכך שהמשיבים רכשו חנות פינתית ורק עובדה זו השפיעה על הפרש המחיר. לעומת גרסה זו נתקבלה על-ידי בית-המשפט גרסת המשיבים כי הם שילמו כ-30,000 לירות יותר מאשר שוויה של חנות רגילה באותו מקום - וזאת, הן בגלל ה"פינתיות" של החנות הספציפית הזו והן תמורת "הבלעדיות" שלה, כלומר תמורת התחייבות המערערות בסעיף 10 להסכם והסכמתן לכלול תנאי מגביל בחוזיהם של רוכשים אחרים. משהעדיף בנדון בית-המשפט גרסת המשיבים, לא יתערב בכך בית-משפט שלערעור; מה עוד שהודה מנהל המערערות כי אותו תנאי מגביל הקשה עליו למכור החנויות האחרות, ואין זה מתקבל על הדעת כי קבלנים מנוסים יטלו על עצמם תנאי מגביל כזה ללא תמורה. גם הטענה הנוספת שהושמעה, כי בסופו של דבר מכרו המשיבים הסטקיה במחיר גבוה מאשר רכשו החנות, לא תישמע; לא זו בלבד שעברו כשנתיים בין הרכישה לבין המירה וגם המחירים וערך הכסף השתנו, אלא היתה לפני בית-המשפט ראיה כי המשיבים ציידו החנות לעסק של סטקיה ובתור שכזאת, על הציוד שלה והמוניטין, היא נמכרה.

 ואשר לפסיקת הסך 15,000 לירות דוקא - אמנם נכון שלא היתה לפני בית-המשפט ראיה ישירה מה החלק מהמחיר הגבוה יותר ששולם עבור החנות שנזקף על חשבון ה"פינתיות" ומה החלק עבור ה"בלעדיות". לעומת זאת היתה ראיה כי לאחר פתיחת המסעדה האחרת ירדו הכנסות המשיבים, לגרסתם, כדי 50%. בנסיבות אלה וכשהוכח נזק, אין מניעה כי בית-המשפט יעריך אותו כמיטב השפיטה בנסיבות המקרה, ואין לומר כי לאור העובדות שהתבררו הסך 15,000 לירות הינו מוגזם עד כי יתערב בכך בית-משפט שלערעור.

 לאור האמור לעיל דעתי היא, כי את הערעור יש לדחות ולחייב את המערערות בהוצאותיהם של המשיבים ובשכר טרחת עורך-דין בסך 2,500 לירות.

 השופט שרשבסקי: אני מסכים.

 השופט ח' כהן: ההתחייבות שקיבלו המוכרים על עצמם בסעיף 10 לחוזה שבינם לבין הקונים היתה שלא להרשות שימוש לצרכי מסעדה וכו' "בכל חלק אחר של הבנין", וכן לכלול "בכל החוזים עם כל רוכשי יתר חלקי הבנין" הוראה המגבילה את זכות השימוש בהתאם. "הבנין" מוגדר במבוא לחוזה, אשר הוא, לפי סעיף 1, "חלק עיקרי מההסכם ומחייב את הצדדים", כאותו הבנין אשר המוכרים בונים אותו על "המגרש";

 וה"מגרש" מוגדר שם כחלקה 34 בגוש 7100. נמצא שלפי לשון הכתוב, לא קיבלו המוכרים על עצמם את ההתחייבות האמורה בסעיף 10 הנ"ל אלא לגבי הבנין שהם עצמם בונים על החלקה 34, למעט הבנין ששכנם בונה על החלקה 35.

אומרים הקונים - ומאחר והיו מהימנים על הנשיא התורן המלומד, מהימנים הם גם עלינו - שהם לא ידעו, ולא העלו על דעתם, שחלק בלתי-נפרד של אותו המבנה עצמו, אשר כולו ידוע כרחוב החשמונאים מס' 95, עומד על חלקה נפרדת ושונה ונמצא בבעלות אחרת, ושהמוכרים אינם שולטים גם על החלק ההוא של אותו המבנה. אילו ידעו, מוסיפים הקונים ואומרים, שהתחייבות המוכרים לפי סעיף 10 הנ"ל אינה תופסת בחלק של המבנה המוקם על החלקה מס' 35, לא היו עושים את החוזה.

 קבע הנשיא התורן המלומד שבנסיבות אלה "גרמו" המוכרים "למצג-שוא" כלפי הקונים: המוכרים "הביאו" את הקונים "לחשוב כי התנאי המגביל המופיע בסעיף 10 להסכם המכירה אמור בכל חלקי הבנין הבנוי על חלקות 34 ו-35 גם יחד, אשר שתיהן מהוות בנין אחד המצוי ברחוב החשמונאים מס' 95, תל-אביב". לשון אחר: המוכרים עשו מעשה, או חדלו מחדל, כדי להטעות את הקונים ולנטוע בהם את האמונה שעל-אף מה שכתוב בחוזה, על ההגדרות המצויות בו, תחול התחייבות המוכרים לפי סעיף 10 הנ"ל גם על אותו חלק של המבנה המוקם על החלקה האחרת.

 משלא יכלנו לגלות בחומר הראיות שמץ אחיזה לכך שהמוכרים עשו מעשה של מצג-שוא, בדיבור-פה או בכלל, נמנו וגמרו חברי הנכבדים שחדלו המוכרים מחדל שהיה בו משום מצג-שוא: והוא באשר שתקו, מקום ושעה שהיה עליהם לדבר.

 צר לי שעלי לחלוק על חברי הנכבדים.

 כפי שמראה חברי השופט בייסקי בחוות-דעתו, שתיקה אינה בדרך-כלל מסוגלת ליצור מצג-שוא. זה הכלל, ויש יוצאים-מן-הכלל: אחד היוצאים-מן-הכלל הוא שאם אדם מגלה טפח ומכסה טפחיים, בכוונה להטעות את בעל-דברו לחשוב שהטפח הוא כל האמת כולה ואין זולתה, כי אז יש בכיסוי הטפחיים משום מצג-שוא. כך פסקו שכשנשאל אדם אם פלוני ראוי לאשראי, והלה ענה, בכוונה להניע את השואל לתת את האשראי, שפלוני קיבל פעם אשראי גם ממנו, ולא גילה לו כי פלוני הוא פושט-רגל -

 שהעלמת עובדה מכריעה זו כמותה כמצג-שוא ([TAPP V. LEE, (1803) ,]8). או מי שהציג לניצג עובדות כהווייתן, ולאחר מכן העלים ממנו שהעובדות השתנו - וזאת

 בכוונה להטעותו לחשוב שהמצב נשאר בעינו - כמותו כמציג מצג-שוא .‎(DAVIES V

,London & provincial marine insurance co., (1878) [9]; with v. O'flanagan

 [10] (1936)). הצד השווה שבכל אותן השתיקות הוא שיהא בהעלמת האמת

 (SUPPRESSIO VERI) משום הבעת הכזב (SUGGESTIO FALSI): "חוסר השלמות שבגילוי העובדות אינו כשלעצמו גורם למצג-שוא; תמיד יש להוכיח בעליל שחוסר זה הפך את אשר נאמר למטעה ולכוזב" (כלשון הולסבר, מהדורת היילשם, כרך 23, ע' 34-33).

 נמצא שהחובה לדבר ולגלות ושלא לשתוק ולהעלים, אינה מתעוררת (ביוצא-מן-הכלל זה שאנו מדברים בו) אלא כשהניצג סומך על שלמותו ואמיתותו של מצג פלוני, בו בזמן שמחמת היותו לוקה-בחסר, אין המצג אמת. אילו היו המוכרים דנן מציגים עצמם כבוני כל המבנה כולו הידוע כרחוב החשמונאים מס' 95, היה בכך אמנם משום מצג-שוא; אבל אין איש טוען שהציגו עצמם כך; הטענה היא שבהיות המבנה כולו למראית-עין בנין אחד, חובה היתה על המוכרים להעמיד את הקונים על העובדה שמוקם הוא על שתי חלקות נפרדות על-ידי שני בונים שונים. מראית-העין אינה בגדר מצג, והטעות שנבעה ממראית-העין לא באה מחמת הטעיה על דרך מצג-שוא. המוכרים קיבלו על עצמם התחייבות חוזית אך לגבי אותה החלקה בלבד המצויה ברשותם; ואין אני יכול לראות כיצד התחייבות פשוטה ומפורשת זאת יכולה להיראות כגילוי עובדה פלונית והעלמת עובדה פלמונית, או אף להידמות כגילוי כזה של טפח וכיסוי של טפחיים. הטעות שטעו הקונים, שההתחייבות של המוכרים תחול על המבנה כולו, לא ניטעה בלבם על-ידי המוכרים, לא על דרך של מצג בדיבור ובמעשה ולא על דרך של מצג שבהעלמה ובשתיקה; טעותם נבעה ממחדלם שלהם עצמם, שלא הקפידו לבדוק את גבולות החלקה 34 שרק לגביה קיבלו המוכרים את ההתחייבות על עצמם - ובכגון דא

 אמרינן: ‎,CAVEAT EMPTOR

 אילו שמעו בעצתי, היה ערעור זה מתקבל ותביעת הקונים נדחית.

 הוחלט ברוב דעות כאמור בפסק-דינו של השופט בייסקי.